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2009 .08 .29

大阪高裁、「賃貸の更新料は目的・性質が不明確」として無効判決

賃貸更新料、高裁が無効判決 「目的・性質が不明確」(asahi.com)
賃貸マンションの契約更新時に入居者から「更新料」を徴収する契約条項は消費者契約法に照らして無効だとして、京都市の男性会社員(54)が家主に支払い済みの更新料など約55万円の返還を求めた訴訟の控訴審判決が27日、大阪高裁であった。成田喜達(きたる)裁判長(亀田広美裁判長代読)は、請求を退けた一審・京都地裁判決を変更し、約45万円の支払いを家主に命じる逆転判決を言い渡した。家主側は上告する方針。
京都地裁に続き、大阪高等裁判所でも「更新料は無効」との判決。一審判では原告の請求を棄却した判決だったので、正に逆転。

更新料に加えて敷金の返還も命じられたとのこと。
高裁判決は、今回の更新料について「目的や性質が明確でなく、賃料の補充などの合理的な根拠を見いだすことは困難」と指摘。消費者の利益を不当に害する条項を無効と定めた消費者契約法に反し、同法が施行された01年4月以降の契約に基づいて支払われた40万円分を無効とした。家主が返還拒否した敷金約5万円も支払い対象とした。
立て続けに出た判例によって今後、敷金、更新料といった不動産業界の慣習が成り立たなくなる流れに向かうんでしょうか。
高裁判決は、消費者契約法施行後の更新契約の有効性を検討。家主側が「更新料は契約更新を拒む権利を放棄する対価だ」と主張した点について、家主の更新拒否はそもそも借地借家法の規定で正当な理由がある場合に限られているとし、徴収理由にならないと指摘。「賃料補充の性質もある」との主張も、家賃増減と連動する契約になっていないことなどを理由に退けた。
「釣り」的な売り方が否定されたと言い換えてもいいかもしれません。仮に、今後見た目の賃料が値上がりしたとしても、根拠が明確で分かりやすい見せ方なら、貸主・借主双方とも後々の軋轢が出なくていいんじゃないでしょうか。揉めるのもめんどくさいですし。

まあ判決でも述べられてることですね。ひと言で言えば「明朗会計」。
「更新料を併用し、賃料を一見少なく見せることは消費者契約法の精神に照らして許されない」としたうえで、「更新料相当額を得ようとするのなら、その分を上乗せした賃料を設定し、消費者に明確、透明に示すことが求められる」と結論づけた。
ただし、何でもかんでも返還が認められるかというとそういう訳ではないので、「じゃあオレも」と安易に考えるのは注意しなきゃいけませんね。
  • 本件の更新料は1年ごとに家賃2ヶ月分余りと高額なこと
  • 借地借家法の規定を借主に十分に伝えていない
東京の場合だと、2年ごと1か月分の更新料がほとんどだと思うので微妙かも。「借地借家法の規定」ってところだと、「更新料」の意味を説明されたことはないですね。

今後の動きが気になるところです。

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